建发股份 2026年三季报解读：账面利润翻倍，扣非后主业利润小幅下降

财报期间：2026年前三季度（2026年第三季度报告，2026年10月30日披露，未经审计）

本期结论

前三季度归属股东净利润16.42亿元、同比增长42.98%，这个增幅主要来自2025年同期的低基数，而不是收入或主业盈利能力改善。 营业收入4,800.76亿元、同比下降3.79%，规模仍在收缩1。

第三季度单季账面利润翻倍，但扣掉非经常项之后其实小幅下降。 单季归母净利润6.53亿元、同比增长112.24%；单季扣除非经常性损益后是3.03亿元、同比下降2.52%1。单季非经常性损益合计3.51亿元，而前三季度合计只有2.63亿元，非经常项高度集中在第三季度。

一个必须先说清的口径：这16.42亿元不是全部属于普通股股东。 公司发行了一批“永续债”——本金不用还、但利息年年要付的借款，会计上算作股东权益。这批债前三季度拿走了3.92亿元利息，剩下12.50亿元才属于普通股股东1。

核心对照表

本次披露为九个月累计报表，公司未披露单季度拆分；下表同比列可比，不设环比列，因为缺少同口径的单季环比数据。

数据来源：公司2026年第三季度报告1。非经常性损益前三季度合计2.63亿元，其中主要项目为：政府补助4.27亿元、投资性房地产公允价值变动损失6.75亿元、金融资产和金融负债公允价值变动及处置损益-1.75亿元（包含套期保值期货合约损益），项目之间不可直接相加1。

单季对照（用于定位第三季度的位置）：

单季数据由同口径累计数相减得到，来源为公司定期报告与结构化财务数据包2；2025年第三季度单季扣非归母净利润按公司披露的同比降幅倒算。第二季度单季扣非归母净利润公司未单独披露，故无法给出同口径环比。

变化由什么驱动

第一，减值和公允价值这两条去年的伤口本期没有重复。 公允价值变动收益从2025年同期的-33.19亿元收窄到-1.76亿元；信用减值损失从-9.29亿元降到-6.02亿元；资产减值损失从-14.40亿元降到-13.73亿元1。

2025年全年公司亏了108.15亿元，主要不是主业亏损，而是资产账面价值的下修：美凯龙持有的商业物业按“市场估价”记账，市场下调租金预期就一次性记了234.42亿元的账面损失（这笔钱没有流出现金）；另外还计提了各类减值39.04亿元，联发集团的房子卖不动，计提存货跌价71.18亿元3。这几笔大多发生在子公司层面，损失由小股东和永续债持有人分担了一部分，所以加总不等于上市公司股东最终的-108.15亿元。

第二，供应链分部的利润同比下降，原因是新能源套期保值的时点错配。 前三季度供应链分部收入4,233.39亿元、同比下降1.54%，归母净利润20.59亿元、同比减少2.80亿元。公司的做法是先在期货市场锁定未来交货价，抵消现货价格下跌的风险；眼下期货那边先亏了、货还没卖出去，只能先把亏损记进报表，等货卖出去两边对上，损益才会回来1。

公司未单独披露这块缺口的具体金额，只能从方向判断：量级在数亿元，对应供应链分部归母净利润同比减少2.80亿元。

第三，房地产分部亏损扩大，问题出在联发集团而不是建发房产。 分部收入521.66亿元、同比下降18.54%，归母净利润-4.23亿元、同比减少1.97亿元。建发房产计提6.04亿元存货跌价后，在建发房地产分部对应的归母净利润3.38亿元；联发集团计提3.28亿元存货跌价后，对应归母净利润-7.61亿元，两者相加即为分部亏损4.23亿元（两家子公司自身归母净利润分别为6.41亿元和-7.50亿元）1。

公司给出的原因有两条：本期交付结算毛利率低于去年同期、交付项目减少；城市更新改造业务上年同期因地块出让实现较高收益，本期没有同类事项1。

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图中2024年和2025年是全年数，2026年前三季度是九个月累计数，两者不是同期比较。

第四，美凯龙的扭亏靠“关店+降费+账面损失收窄”，不是收入恢复。 家居商场运营分部收入45.71亿元、同比下降8.00%，归母净利润694.09万元，去年同期为-9.64亿元。美凯龙主动关闭了经营不达预期的部分自营商场和委管商场，收入因此下降；同时降本增效、降低融资成本使期间费用下降，投资性房地产账面损失同比收窄1。

第五，少数股东分走了相当一部分改善。 少数股东损益从-9.38亿元转为+9.18亿元，主要因为美凯龙少数股东损益扭亏为盈4。美凯龙不是100%控股的子公司，2025年前三季度这些小股东替公司分担了9.38亿元亏损，今年前三季度反而分走了9.18亿元利润。

第六，钱是收回来了，但杠杆同步抬升，单季现金流波动也很大。 前三季度经营现金流83.01亿元，销售商品收到现金5,171.16亿元、相当于收入的107.7%1。

单季来看，一季度经营现金流净流出272.67亿元、二季度净流入339.08亿元、三季度净流入16.61亿元2。前三季度83.01亿元的累计数主要由二季度的一笔回款贡献，不能理解为稳定流入。

同时短期借款从202.97亿元增至565.21亿元、应付票据从349.43亿元增至748.27亿元、预付款项从251.82亿元增至560.92亿元，资产负债率从74.85%升至77.86%（通俗地说，每100元资产里有77.86元是欠别人的）1。合同负债从1,503.69亿元增至1,964.06亿元——客户先付过来、货还没交付的钱，货已有人预定，但利润要等交货确认收入时才体现。

{"title": "建发股份关键资产负债科目（2025年末与2026年9月末，亿元）", "url": "https://api.datgs.com/api/v1/stockmind/report-assets/6879e25f-377c-44c3-a201-c965aae20f82/ec4710ba557bf0b2/widget-ec4710ba557bf0b2.html"}

{"title": "建发股份单季度归属股东净利润（2024Q1–2026Q3，亿元）", "url": "https://api.datgs.com/api/v1/stockmind/report-assets/6879e25f-377c-44c3-a201-c965aae20f82/963766b45dab5ef3/widget-963766b45dab5ef3.html"}

对预测和估值的影响

预测桥需要向下修一点，且结构上要区分普通股与永续债。 本报告的中性情景假设2026年归属普通股股东净利润11.5亿元（前三季度已实现12.50亿元，四季度因地产减值小幅为负），2027年25亿元；悲观情景对应4.5亿元与8亿元，乐观情景对应16.5亿元与40亿元。

估值区间为5.90元至12.44元，中性情景8.65元。 净资产滚动口径：以2026年9月30日实际普通股净资产421.03亿元（已含前三季度实现的利润，不重复计入）为基数，加四季度普通股利润、减当年度分红（按2025年度实际水平每股0.70元、20.30亿元）得2026年末，再加2027年普通股利润、减2027年度分红得2027年末。

估值基准日为2026年11月10日，收盘价8.70元，对应市值252.26亿元；剔除203.07亿元永续债后归属普通股股东净资产约421.03亿元、每股净资产约14.52元，市净率0.60倍（股价只有账面净资产的六成）5。

合并口径股东权益1,846.69亿元中约1,222.6亿元（66%）属于子公司小股东，上市公司普通股股东能分到的账面权益只有421.03亿元，公司账面上"很大"不等于上市公司股东能分到"很多"1。

三个目标市净率是主观设定：本轮未取得同行可比数据，0.45倍、0.62倍、0.85倍参照公司自身近年市净率区间与普通股净资产质量设定，主观性强于情景中的利润假设5。若公司自2026年度起只派年度末期0.50元（合计14.50亿元），同口径下三个情景每股价值约为6.08元、8.90元和12.78元。

{"title": "建发股份每股价值情景与现价对比（重算口径，元/股）", "url": "https://api.datgs.com/api/v1/stockmind/report-assets/6879e25f-377c-44c3-a201-c965aae20f82/adf58e1fc25fb4d7/widget-adf58e1fc25fb4d7.html"}

与市场预期的主要差异需要点明。 开源证券预计2026-2028年归属股东净利润22.1、36.5、46.4亿元，每股收益0.76、1.26、1.60元4。其每股收益用归母净利润直接除以总股本，未扣除每年约5亿元量级的永续债利息；扣除后2027年每股收益约1.09元。本报告中性情景比该预测低约21%，差异主要来自对地产亏损收窄速度和四季度继续计提减值的假设。

风险与待确认

1. 四季度套期保值损失能否回补。 公司未披露这块缺口金额，量级在数亿元（对应供应链分部归母净利润同比减少2.80亿元）。可核对的信号是2026年报供应链分部归母净利润是否回到30亿元以上，以及业绩说明会是否给出现货销售完成时点。
2. 联发集团与建发房产是否再提存货跌价。 前三季度合计已计提9.32亿元，期末存货3,340.55亿元；联发集团2025年单年计提71.18亿元，弹性很大3。
3. 美凯龙商业物业账面估价方向。 期末余额904.03亿元，估价波动直接进当期损益1。
4. 分红的持续性。 公司2025年度合计每股派现0.70元、合计20.30亿元，已分别于2026年2月和6月发放6；按8.70元股价计算股息率约8.0%5。这笔分红对应2025年-108.15亿元的归母净利润，实际由当年115.89亿元经营现金流支撑2；而普通股净资产在2026年前三季度由433.40亿元降至421.03亿元，分红已大于当期普通股利润。
5. 永续债余额在变动。 年内从180.64亿元升至203.07亿元，全年利息可能高于5亿元，情景假设需在年报时更新。
6. 公司尚未披露本期业绩说明会记录。 业绩说明会定于2026年11月12日召开7，管理层对套期保值回补节奏与四季度减值政策的说明在本报告完成时尚无法核验，这是本期判断的主要证据缺口。

资料与口径说明

• 财务事实以公司2026年第三季度报告、2025年年度报告、2026年半年度报告原文为准，季度报告未经审计136。
• 单季数据由同口径累计数相减得到；每股收益、净资产收益率等加权指标不做相减2。
• 结构化财务与行情数据仅用于期间整理与趋势定位，不替代公司披露口径25。
• 卖方预测用于对照市场一致预期，不构成本报告的独立预测4。